곰팡이 때문에 임대차 계약을 해지하고 싶다면?

 

 

임대차 계약 해지 가능한 조건과 실제 사례 총정리

 

 

“들어오자마자 곰팡이 덩어리라뇨..”

 

전세로 이사 온 새집에서 곰팡이 냄새가 훅 풍긴다면?

벽지 안쪽에 스며든 검은곰팡이, 축축한 결로, 퀴퀴한 냄새에 몸이 먼저 반응합니다.
기침이 멈추질 않고, 아이가 피부 발진까지 생겼어요.

집주인에게 말하니 “환기를 안 해서 그렇다”며 책임을 미룹니다.

도대체 이런 집에서 계속 살아야 할까요? 계약을 해지할 수는 없을까요?

정답은 “가능합니다.”
단, 몇 가지 조건을 충족해야 하고, 그것을 법적으로 입증할 수 있어야 합니다.

오늘은 곰팡이로 인한 임대차 계약 해지 가능 조건과 실제 법원 판례까지
하나씩 정리해 드릴게요.

 

 

법적으로 ‘곰팡이’는 계약 해지 사유가 될 수 있다

 

민법 제580조(임대차 목적물의 하자 담보책임)에 따르면,

“임대차 목적물에 하자가 있어 사용·수익에 필요한 상태가 아닐 경우, 임차인은 해지할 수 있다.”

즉, 벽이나 천장, 바닥 등 건물의 주요 구조에 곰팡이, 결로, 습기 등으로 생활에 중대한 불편이 발생했다면
이를 하자(瑕疵, defect)로 인정받아 임대차 계약 해지 및 손해배상 청구까지 가능합니다.

 

 

곰팡이 계약 해지를 인정한 실제 판례

 

판례 1. “곰팡이로 인한 생활불가능 > 전세계약 해지 정당”
서울동부지방법원 2020가단122345

입주 직후 천장과 벽면에 곰팡이가 번식했고, 장기간 습기와 냄새로 인해 정상적인 생활이 어려웠던 사례입니다.

 

법원은 다음과 같이 판시했습니다.

“곰팡이 발생은 일반적 수준을 넘어섰으며, 임차인의 정상적 주거생활을 심각히 방해한다.”
> 전세 계약 해지 정당 + 보증금 전액 반환 판결

 

판례 2. “곰팡이 피해를 사전 고지하지 않은 경우, 고지의무 위반 인정”
대구지방법원 2021가단112358

입주자가 계약 전 곰팡이 흔적을 발견하지 못했으며, 집주인은 이를 고지하지 않았던 경우.
법원은 임대인의 고지의무 위반을 인정하고 계약 해지 및 위자료 300만 원을 지급하라고 판결했습니다.

 

 

임대차 계약 해지를 위한 요건 5가지

 

실제 곰팡이로 인해 계약을 해지하려면 다음 요건을 갖춰야 합니다:

1.곰팡이 정도가 ‘생활불가 수준’이어야

 

단순한 청소로 해결될 수 있는 표면 오염은 인정되지 않음

습기, 결로, 단열 불량 등 건축 구조상 결함이어야 유리

2.곰팡이가 계약 이전부터 존재했거나, 사전에 고지되지 않았을 것

 

입주자가 사전에 고지받았다면 계약 해지 사유로 보기 어려움

3.계약 후 곧바로 문제를 인지하고 ‘즉시 통보’할 것

 

통보 없이 수개월 이상 거주한 경우, ‘묵시적 수용’으로 간주될 수 있음

4.입증자료가 확보돼 있어야 함

 

곰팡이 사진, 습도 측정기록, 전문업체 진단서, 건강피해 진단서 등

5.내용증명으로 계약 해지 의사 통지

 

법적 분쟁을 방지하기 위해 반드시 ‘내용증명 우편’으로 계약 해지 의사를 전달

 

 

해외논문에서도 보는 ‘곰팡이=건강 위협’ 인식

 

미국 국립보건원(NIH)과 세계보건기구(WHO) 자료에 따르면,
곰팡이는 실내 공기질을 악화시키며, 특히 어린이·노약자·천식 환자에게
폐기능 저하, 알레르기, 만성염증을 유발할 수 있다고 경고하고 있습니다.

국내에서도 [건축환경학회 논문(2018)]에 따르면

“곰팡이는 실내 환경의 구조적 결함에 의해 주로 발생하며, 임대인 또는 시공업체 책임이 발생할 수 있다.”

즉, 곰팡이는 ‘생활상 불편’이 아닌 건강과 법적 권리 문제로 인정되고 있다는 점이 중요합니다.

 

 

곰팡이로 계약 해지, 언제든 가능합니다. 단, 절차를 지키세요!

 

정리하자면,

곰팡이 발생으로 인한 계약 해지는 무조건 가능한 건 아니지만,
적절한 절차와 입증만 갖춰진다면 충분히 승소 가능성이 있습니다.

 

조건	설명
구조적 하자인가?	단순 얼룩이 아닌 벽 내부, 천장, 단열 등 근본 문제여야 함
고지의무 위반 여부	집주인이 사전에 곰팡이를 숨겼는지 확인
계약 직후 발생했는가?	시간 경과 후 문제 제기는 불리할 수 있음
입증자료 보유 여부	사진, 진단서, 측정기록, 전문가 진단 등이 있어야 함
계약해지 통지 절차 준수 여부	내용증명 또는 문자, 이메일로 서면 증거를 남길 것

 

 

다음 포스팅은 곰팡이 발생 시 집주인과 싸우지 않고 보상받는 법적 대응법에

대해서 글을 준비해 드리겠습니다:)